Definition
LMNP:Loueur Meublé non Professionnel
L'investissement locatif doit
porter sur un logement meublé.
Il n'y a
pas d'inscription au RCS
(Registre du commerce
et des sociétés)
Les revenus locatifs doivent
être déclarés dans les BIC
(Bénéfices
Industriels et Commerciaux)
Récuperation de la
TVA Possible:
si et seulement si
:
Le logement est situé dans une résidence
avec services ou de tourisme classée.
L'investisseur
passe un bail commercial d'au moins neuf ans avec
un exploitant offrant les quatre services para hôteliers
suivants : Accueil et gardiennage,
entretien des
parties privatives, petits déjeuners, fourniture du
linge de maison.
Les loyers perçus sont soumis à la
TVA (5,5%)
La TVA est payée sur les loyers par
trimestres civils.
La procédure permettant de
récupérer la TVA est déclenchée dès que l'investisseur
peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer, 3 à 6 mois
plus tard,
il recevra un chèque des services
fiscaux qu'il utilisera pour:
Se faire
plaisir
Rembourser ses échéances de prêt
Compléter un contrat de capitalisation dans
le cadre d'un prêt IN FINE
PERMET DE SE CONSTITUER DES REVENUS
EXONERES D'IMPOTS
Chaque année, au lieu d'être imposé
sur la totalité des loyers
perçus,
l'investisseur pourra déduire de
ses revenus locatifs (BIC):
Les intérêts
d'emprunt
Les charges de propriété et
copropriété
Les amortissements des meubles
(répartis sur 5 à 7 ans)
Les amortissements
des murs (répartis généralement sur 20 à 30 ans)
Ces déductions vont annuler ses revenus et
donc réduire à 0 €
les impôts à payer sur les loyers
perçus.
Si le montant total des déductions à
effectuer est supérieur aux revenus locatifs
(loyers
- déductions > 0 F), le différentiel (Déficit BIC)
sera reporté dans une limite de 5 ans
et utilisé
pour effacer d'éventuels bénéfices dans cette période.
En période déficitaire, les amortissements ne
peuvent être déduits, ils seront imputés sur les
revenus locatifs des années non déficitaires.
Idéal pour se préparer une retraite
complémentaire sans impôts pendant 10 à 15
ans
avec un investissement réduit
(récupération de la TVA)
et la possibilité d'en
profiter pendant certaines périodes
(vacances)
Cette
formule d'investissement trop méconnue est à étudier de
plus prêt,
en particulier pour les contribuables ne
se touvant pas dans les tranches d'imposition les plus
élevées.
En effet , l'avantage fiscal de la
récupération de TVA (19,60%) sur le prix d'acquisition
est immédiat (5 à 6 mois voir avançée par le promoteur)
cela correspond à une remise de 16,39% sur le prix
TTC,
alors que l'avantage fiscal apporté par la loi
de ROBIEN est étalé
dans le temps sur 9 à 15 ans.
Cette trésorerie disponible peut servir à alimenter
un contrat d'assurance vie dans le cas d'un
financement in fine
ou à diminuer l'effort d'épargne
pendant la période de financement.
La déduction des
amortissements permet de générer des revenus nets
d'impôts pendant 8 à 15 ans selon le financement
(in fine ou
amortissable)
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