La
loi du 4 août 1962 instaure la loi Malraux qui vise à
la conservation du patrimoine architectural et historique
en facilitant la restauration immobilière. Cette opération s'adresse
à toute personne physique ou associée d'une société non
soumise à l'impôt sur les sociétés, fortement fiscalisée
(situés au minimum dans la tranche marginale d'imposition
à 41,75 %). Les
investissements autorisés sont: Immeubles classés
monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire.
Immeubles faisant
partie du patrimoine national en raison de leur caractère
historique ou artistique particulier ou en raison du label
délivré par la fondation du patrimoine sur avis favorable
du service départemental de l'architecture et du patrimoine.
Immeuble précédemment
cité détenu par l'intermédiaire d'une société non soumise
à l'IR. Les
conditions d'application du régime de la loi Malraux. Si
vous comptez bénéficier des avantages fiscaux en cas de
travaux :
- L'immeuble doit
être affecté à l'habitation
- L'initiative de
restauration doit être réalisée soit à votre initiative,
soit sur l'initiative d'une collectivité publique ou
d'un organisme chargé par elle
- L'opération doit
avoir lieu dans un secteur sauvegardé ou dans une ZPPAU
( zone de protection du patrimoine architectural et
urbain ). Les ZPPAU remplacent les anciens périmètres
de restauration immobilière (PRI). Et dans les cas des
ZPPAU, les travaux doivent avoir été déclarés d'utilité
publique (DUP).
- Vous
devez prendre l'engagement de louer le logement nu à
usage de résidence principale du locataire pendant une
durée de 6 ans
- La
location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent
la date d'achèvement des travaux de restauration
- Si
le logement est détenu par le biais d'une société non
soumise à l'impôt sur les sociétés, la société doit
s'engager à le louer 6 ans et l'associé doit s'engager
à conserver les parts de la société pendant la même
durée de 6 ans.
Les
avantages fiscaux Principe de base : Si vous louez votre logement
ou si vous percevez des recettes provenant de visites
de votre bien, la totalité des charges foncières afférentes
à l'immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.
Aussi, en cas de constatation d'un déficit foncier, celui-ci
est imputable sans limitation sur votre revenu global.
Si
votre bien ne vous procure aucune recette imposable, les
charges afférentes à l'immeuble sont admises en déduction
de votre revenu global Si vous habitez votre bien et qu'il
vous procure, en sus, des recettes imposables, les charges
foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble
dont vous vous réservez la jouissance sont imputables
sur le revenu global et les autres charges sont prises
en compte pour la détermination du revenu net foncier
(en cas de déficit, celui-ci étant imputable sans limitation
sur le revenu global ). En
cas de restauration immobilière Vous
pouvez imputer le déficit foncier sur votre revenu global
sans limitation de montant pour les travaux suivant :
- dépenses déductibles
en application des règles de droit commun.
- frais
d'adhésion aux associations foncière urbaines de restauration.
- travaux
de démolition imposés par l'autorité qui délivre le
permis de construire.
- travaux
de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles
existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
- travaux
de transformation de logement de tout ou partie d'un
immeuble d'habitation sous réserve que ces travaux soient
réalisés dans le volume bâti existant.
Les
travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde
et de mise en valeur ou la déclaration d'utilité publique
selon les cas.
Les déficits résultant de l'ensemble de ces charges déductibles
sont imputables sur le revenu global à l'exclusion des
intérêts d'emprunt et des frais accessoires à un emprunt
(déductibles de vos loyers uniquement). Les
obligations déclaratives Il
faut :
- souscrire une déclaration
spéciale de revenus fonciers. (n° 2044 S)
- également souscrire
un engagement de location.
- fournir
les copies du bail, de la déclaration d'achèvement des
travaux, de l'acte authentique, du ou des tableaux d'amortissement
du ou des prêts, de l'avis d'imposition de taxe foncière,
de la facture du gérant, des factures des travaux, l'autorisation
spéciale des travaux et les documents attestant la localisation
de l'immeuble.
A
savoir !
- Vos
avantages dus par l'application du régime de la loi
Malraux peuvent vous être repris si vous ne respectez
pas votre engagement de location nue, si le logement
est vacant, si les travaux ne sont pas effectués dans
la conformité exigée…
- Le
régime de la loi Malraux est compatible avec celui de
la loi Besson. En effet, une fois l'opération Malraux
terminée et l'engagement de 6 ans respecté, la relocation
avec le bénéfice du régime Besson est possible.
Résumé ==>
Les opérations de restauration immobilière effectuées
dans le cadre de la loi Malraux sont assorties d'un régime
fiscal de faveur.
==> Le propriétaire peut imputer sur son revenu global
le déficit foncier résultant de l'opération de restauration.
==> Cela sous quelques conditions de situation de l'immeuble,
de restauration de l'immeuble et de mise en location de
l'immeuble. |
