La Defiscalisation Immobilière
Loi robien

Le statut Besson est remplacé par le régime Robien à compter du 03/04/2003.

Dispositif Robien

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Logements concernés

Peuvent bénéficier du statut Robien lié au neuf

• les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement
• les acquisitions de logements réhabilités soumis à la TVA immobilière

Logements neufs, signifie ceux qui n'ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition. A noter qu'un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant bénéficie du dispositif Robien.

En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice du statut Robien.

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Type d'avantage fiscal

L'avantage fiscal octroyé se traduit par un amortissement. Celui-ci est égal à 8 % du montant de l'investissement (frais d'acquisition compris) pendant cinq ans, puis de 2,5 % pendant les quatre années suivantes, jusqu'au terme des neuf ans du conventionnement, soit un amortissement à concurrence de 50 % du prix d'acquisition du bien. Ce statut peut néanmoins être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans) en bénéficiant toujours d'un amortissement de 2,5 % par an soit un amortissement à concurrence de 65 % du prix d'acquisition du bien. Au-delà, si le bailleur poursuit la convention, il bénéficie soit du statut Robien ancien,soit selon les cas du régime micro-foncier.

Durant la période d'amortissement, le taux d'abattement de déduction forfaitaire pour charges diverses est abaissé à 6 % (il est de 14 % dans le régime commun). De plus, le déficit provenant de l'amortissement, des charges forfaitaires et des autres frais déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunt, est reportable chaque année sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (70 187,40 F), le supplément étant reporté, avec les intérêts d'emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

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Réhabilitation en neuf

Dans ces cas, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.

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Obligations à respecter par les proprietaires bailleurs

La loi robien exige que le loyer, d'une part, et les ressources du locataire, d'autre part, n'excèdent pas un certain plafond.
De plus, le logement doit obligatoirement être loué nu et affecté à la résidence principale d'un locataire pendant neuf ans. En cas de non respect de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due

• a l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune
• au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune
• au décès du contribuable ou de son époux
   

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Conditions de plafonnements

Les conditions de plafonnement du loyer et des ressources du locataire sont fixées chaque année par décret ou instruction administrative.

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Travaux effectués au cours du bail

Le propriétaire qui réalise, au cours de l'engagement de location de neuf ans, des travaux (reconstructions agrandissement ou améliorations) sur le logement bénéficiant de l'amortissement Robien peut également amortir ses dépenses. Pour les travaux de reconstruction et d'agrandissement, le taux d'amortissement est identique à celui applicable à l'investissement initial, à savoir 8 % les cinq premières années et 2,5 % les années suivantes.

Pour les travaux d'améliorations, le taux d'amortissement est de 10% du montant de la dépense et ce, pendant dix ans.

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Garanties offertes aux bailleurs

Les propriétaires bailleurs optant pour ce statut bénéficient de garanties complémentaires.

Ces garanties ont été mises en place par l'Etat. Il s'agit

• du versement direct au propriétaire des allocations de logement sociales et familiales
• de la possibilité du financement du dépôt de garantie
• d'une garantie contre les impayés de loyer et de charges locatives, quel que soit le locataire, d'un montant maximal de neuf mois pour une durée de location de trois ans.

Par ailleurs, des prêts à 2 % sont accordés pour l'achat de logements neufs aux bailleurs privés conventionnés ayant conclu un accord de réservation locative avec un organisme collecteur du l % logement pour loger des salariés d'entreprise.

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Specificité parkings et garages

Les parkings et les garages ne peuvent pas être pris en compte dans les surfaces annexes ajoutées à la surface habitable pour le calcul des loyers. Qu'importe ! dira-t-on, il suffit de ne pas les inclure dans le bail Robien et de les louer séparément.

C'est possible, mais attention ! En réponse à une question de la FNPC, la direction de la législation fiscale précise un certain nombre de conditions assez contraignantes qu'il convient de respecter.

Dans les immeubles collectifs, la location simultanée et séparée d'un logement bénéficiant des avantages fiscaux et d'un parking ou d'un garage qui en sont exclus ne fait pas obstacle au bénéfice de ces avantages pour le seul logement, à condition

• que le locataire demeure libre de signer le bail du logement et de refuser celui du parking
• et que le prix du loyer du parking ou du garage soit normal par référence aux loyers du voisinage. Toutefois, la fraction du prix global d'acquisition (frais inclus) correspondant au prix du parking ou du garage est exclue de la base amortissable. Le prix et les frais d'acquisition doivent donc faire l'objet d'une répartition précise et plausible au moment de la signature de l'acte de vente.

Pour l'habitat individuel, où le garage n'est pas physiquement séparé du logement et de ses autres annexes, une location séparée n'est pas possible. Pour calculer la surface des annexes prises en compte dans le loyer, on calcule la surface totale des annexes, garage compris, dont on déduit 12 m2 pour le garage. Le solde est divisé par deux et retenu dans la limite de 8 m² Dans ce cas, la base amortissable ne fait l'objet d'aucune réfaction au titre de l'emplacement de stationnement.

ATTENTION : La base d'amortissement est constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement auquel s'ajoute la fraction du prix relative aux dépendances immédiates du logement.
Garages ou places de parking faisant l'objet d'un bail distinct n'entrent pas dans cette base de calcul.

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Plafonds mensuels de loyer

Zone A : grande agglomération parisienne des anciennes zones I et Ibis, Côte d'Azur et Genevois français.
Zone B : Île-de-France hors zone A, agglomérations de plus de 50000 habitants et quelques zones frontalières ou littorales (agglomérations à hauts prix immobiliers).
Zone C : reste du territoire.

Surface à prendre en compte

Pour l'appréciation du plafond de loyer, la surface à prendre en compte s'entend

• de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de I'habitation
• augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à l,80 mètres : caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs extérieurs au logement, colliers, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas. Les garages et places de parking ne sont pas inclus (voir page suivante).

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Plafonds des ressources

Pour les baux conclus en 2003 les plafonds annuels de ressources sont les suivants.

Notion de ressources Définition :

Il est rappelé que les ressources du locataire ou du sous-locataire s'entendent du revenu fiscal de référence au sens de I'article 1417, V-1° du CGI, figurant sur I'avis d'imposition sur le revenu établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Les traitements et salaires à retenir s'entendent après déduction des frais professionnels et de l'abattement de 20%.

Ainsi pour les locations conclues en 2002, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l'avis d'imposition établi au titre des revenus de l'année 2000.

A noter aussi que le plafond s'apprécie à la date de signature du bail en tenant compte des personnes à charge.
Ainsi pour les locations conclues durant l'année 2002, le revenu fiscal de 2000 du locataire est à comparer avec le plafond applicable à sa situation familiale en 2000, à la date de signature du bail.

Si les ressources augmentent en cours de bail:

Dans la mesure où un locataire remplit les conditions de ressources à son entrée dans les lieux, l'augmentation de ses revenus au-delà du plafond, en cours de bail ou de prolongation, ne remet pas en cause les avantages du dispositif.

En revanche, s'il y a changement de locataire, le nouveau locataire devra remplir les conditions de ressources applicables l'année de la signature de son contrat de bail.